Casa ereditata a Roma: cosa fare prima di venderla

Vendere la casa dei genitori non è una pratica come le altre. C’è la parte burocratica, che è gestibile, e c’è la parte emotiva, che spesso è la più faticosa — soprattutto quando ci sono fratelli con idee diverse. Questo è l’ordine dei passaggi che seguo con chi si trova in questa situazione.

1. La dichiarazione di successione

Va presentata all’Agenzia delle Entrate, di regola entro dodici mesi dalla data del decesso. Serve a dichiarare il patrimonio caduto in successione e a liquidare le imposte dovute. Per il coniuge e i figli esistono franchigie ampie, e sugli immobili si applicano le imposte ipotecaria e catastale, ridotte se ricorrono i requisiti "prima casa" in capo a uno degli eredi.

Subito dopo si fa la voltura catastale, che aggiorna l’intestazione dell’immobile al Catasto. Finché non è fatta, in visura risulta ancora il defunto.

2. L’accettazione dell’eredità (il passaggio che sfugge)

Presentare la successione non equivale ad accettare l’eredità. L’accettazione può essere espressa con un atto notarile, oppure tacita, quando l’erede compie atti che presuppongono la volontà di accettare — vendere l’immobile, per esempio.

Il punto pratico è questo: il notaio, per garantire la continuità delle trascrizioni, deve poter trascrivere l’accettazione. È un adempimento tecnico che si risolve in sede di atto, ma è bene saperlo in anticipo, perché è una delle cose che fanno slittare i rogiti quando ci si arriva impreparati.

3. Mettere d’accordo gli eredi

Se gli eredi sono più di uno, l’immobile è in comunione e per vendere serve la firma di tutti. Nella pratica i nodi ricorrenti sono tre: chi decide il prezzo, chi si occupa delle pratiche, e cosa fare se uno non vuole vendere.

• Il modo più semplice per sbloccare la situazione è avere un numero condiviso e neutro: una valutazione fatta da un professionista terzo toglie la discussione dal piano personale.
• Serve un solo referente per i contatti e le visite, altrimenti gli acquirenti ricevono risposte diverse da persone diverse — e si spaventano.
• Se qualcuno vuole tenere l’immobile, può liquidare le quote degli altri: anche in questo caso occorre una valutazione attendibile.
• Chi vive lontano può gestire tutto con una procura, senza dover essere presente a ogni passaggio.

4. Le verifiche tecniche, che qui sono più delicate

Le case di famiglia hanno storie edilizie lunghe: lavori fatti negli anni Settanta, una veranda chiusa, un bagno spostato, una cantina accorpata. Molto spesso la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, e a volte mancano documenti dei titoli edilizi.

Sono situazioni normali e quasi sempre risolvibili, ma vanno affrontate prima di pubblicare l’annuncio: un tecnico fa il sopralluogo, verifica la corrispondenza e propone la regolarizzazione necessaria. Trovarsi a gestirlo con una proposta già accettata significa far innervosire l’acquirente e rischiare di perderlo. La lista completa dei documenti è in Documenti per vendere casa.

5. Vendere com’è o sistemare?

La casa ereditata è tipicamente arredata, datata e piena di ricordi. La regola pratica: svuotare e pulire sì, ristrutturare quasi mai. Una casa vuota, luminosa e in ordine si presenta molto meglio di una piena di mobili scuri, e costa una frazione. Il ragionamento completo è in Vendere casa da ristrutturare.

Un dettaglio fiscale che fa piacere

Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza, anche se li vendi subito. È una delle poche semplificazioni in questo percorso, e vale la pena conoscerla.

Se ti trovi in questa situazione e non sai da che parte cominciare, scrivimi. Faccio spesso da punto di riferimento unico per famiglie intere: raccolgo i documenti, parlo con il tecnico e l’amministratore, e vi tengo aggiornati tutti allo stesso modo. Senza commissioni a carico di chi vende.