Documenti per vendere casa: la lista completa (e cosa blocca le vendite)

La parte dei documenti è quella che spaventa di più e che, statistiche a parte, fa saltare o rallentare più vendite di quante ne facciano saltare i prezzi. La buona notizia è che si tratta di una lista finita: se la si affronta all’inizio invece che una settimana prima del rogito, quasi tutto si risolve.

Questi documenti li raccolgo io insieme a te, ma è utile che tu sappia cosa stiamo cercando e perché.

1. I documenti dell’immobile

• Atto di provenienza: l’atto con cui sei diventato proprietario (compravendita, donazione, successione). È il punto di partenza di tutto.
• Visura catastale aggiornata: identifica l’immobile, i dati del proprietario e la rendita.
• Planimetria catastale: la pianta depositata al Catasto. Deve corrispondere allo stato reale della casa.
• APE — Attestato di Prestazione Energetica: obbligatorio per vendere e da indicare già nell’annuncio. Vale dieci anni, purché siano rispettate le manutenzioni degli impianti. Ne parlo in Classe energetica e APE.
• Titoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA/CILA dei lavori fatti nel tempo, ed eventuali pratiche di condono con la relativa quietanza.
• Certificato di agibilità, quando esiste (sugli immobili più datati spesso non c’è: non è di per sé un ostacolo, ma va gestito in atto).

2. La conformità: il vero punto critico

Prima del rogito bisogna poter dichiarare che l’immobile è conforme su due fronti.

Conformità catastale

La planimetria depositata deve rispecchiare lo stato dei luoghi. Un bagno spostato, una parete tolta, una veranda chiusa e mai aggiornata sono le difformità che trovo più spesso — soprattutto nelle case di famiglia dove i lavori risalgono a decenni fa. Si risolvono con una variazione catastale fatta da un tecnico: costo e tempi contenuti, se ci si accorge per tempo.

Conformità urbanistica

Qui si verifica che ciò che è stato costruito corrisponda ai titoli edilizi rilasciati dal Comune. Le difformità sostanziali sono più serie e possono richiedere una sanatoria. È esattamente il motivo per cui questa verifica va fatta prima di mettere in vendita, non quando il notaio ha già fissato la data.

3. I documenti del condominio

• Regolamento condominiale e tabelle millesimali;
• dichiarazione dell’amministratore su spese pagate, eventuali arretrati e lavori straordinari deliberati;
• verbali delle ultime assemblee: chi compra li chiede sempre, e trovarli pronti dà un’ottima impressione.

4. Se la casa arriva da un’eredità

Servono la dichiarazione di successione, la voltura catastale e — punto che sorprende molti — la prova dell’accettazione dell’eredità, che il notaio deve poter trascrivere per garantire la continuità dei passaggi di proprietà. Con più eredi, devono firmare tutti. Ho dedicato un articolo intero a questo caso: Casa ereditata a Roma.

5. Se c’è ancora un mutuo

Serve il conteggio estintivo della banca, cioè il debito residuo aggiornato alla data prevista del rogito. Il mutuo si chiude contestualmente all’atto e l’ipoteca si cancella: come funziona nel dettaglio lo spiego in Vendere casa con il mutuo in corso.

Quanto tempo serve per mettere insieme tutto

Visure e planimetrie si ottengono in giornata. L’APE richiede il sopralluogo di un tecnico abilitato: pochi giorni. I documenti condominiali dipendono dall’amministratore, di solito una o due settimane. Le pratiche edilizie in Comune sono la variabile lenta: possono richiedere settimane, a volte mesi se c’è da regolarizzare qualcosa.

Per questo il momento giusto per iniziare è adesso, non quando arriva la proposta. Una casa con i documenti in ordine si vende prima, tratta meglio e arriva al rogito senza sorprese.

Se non sai da dove cominciare, scrivimi: facciamo insieme il punto su cosa hai già e cosa manca, senza impegno.