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Vendere casa con il mutuo ancora in corso: si può, ecco come
"Ho ancora vent’anni di mutuo, posso vendere?" Sì. È una delle domande che ricevo più spesso e la risposta è semplice: avere un mutuo in corso non impedisce di vendere, e nella pratica non complica quasi nulla. Vale la pena però capire come funziona il meccanismo, perché toglie molta ansia.
Ipoteca e debito residuo: due cose diverse
Sull’immobile è iscritta un’ipoteca a garanzia della banca. Nessun acquirente comprerà una casa con l’ipoteca ancora sopra, quindi va cancellata — ma la cancellazione avviene dopo che il debito è stato estinto, ed è un passaggio ordinario che si risolve al rogito.
Come funziona, passo per passo
- Chiedi alla banca il conteggio estintivo: è il documento che indica quanto devi ancora, comprensivo di interessi maturati, alla data prevista per l’atto. Si richiede allo sportello o dall’home banking e arriva in pochi giorni.
- Al rogito, una parte del prezzo va alla banca: l’acquirente predispone un assegno circolare (o un bonifico) intestato all’istituto per l’importo del conteggio, e il resto lo intesta a te. Tutto avviene contestualmente, davanti al notaio.
- La banca rilascia la quietanza e trasmette telematicamente all’Agenzia delle Entrate la comunicazione per la cancellazione dell’ipoteca, con la procedura semplificata introdotta nel 2007.
- L’ipoteca si cancella d’ufficio, senza atto notarile e senza costi a tuo carico. I tempi sono di alcune settimane, ma non incidono sulla vendita: dal punto di vista dell’acquirente, il rogito è già pulito.
Ci sono penali?
Per i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione principale dopo l’entrata in vigore della normativa del 2007, l’estinzione anticipata non prevede penali. Per i contratti precedenti si applicano penali ridotte secondo gli accordi di settore. In ogni caso l’importo è indicato nel conteggio estintivo: nessuna sorpresa dell’ultimo minuto.
E se il prezzo non copre il debito residuo?
Capita, soprattutto a chi ha comprato da poco con un mutuo elevato. In quel caso la differenza deve essere versata da te al momento dell’atto, perché la banca va soddisfatta per intero. È una situazione da mettere in conto prima di pubblicare l’annuncio: si fa il confronto fra conteggio estintivo e valutazione realistica, e si decide con i numeri davanti. Se il divario è ampio, a volte la scelta migliore è aspettare o valutare alternative.
L’accollo del mutuo
In teoria l’acquirente può accollarsi il tuo mutuo, subentrando nel finanziamento. Nella pratica accade di rado: serve il consenso della banca, che valuta il nuovo debitore, e spesso all’acquirente conviene un mutuo nuovo alle condizioni di mercato attuali. È però un’opzione da tenere presente quando il tasso in essere è particolarmente favorevole.
Cosa fare adesso, se stai pensando di vendere
- Richiedi il conteggio estintivo aggiornato: è gratuito e ti dà il numero esatto da cui partire.
- Chiedi una valutazione realistica dell’immobile e confronta le due cifre.
- Verifica se il mutuo prevede penali (contratto alla mano, o direttamente in banca).
- Metti in ordine i documenti dell’immobile: il resto del percorso è quello ordinario, descritto in Dalla proposta al rogito.
Se vuoi capire quanto ti resterebbe in mano dopo aver chiuso il mutuo, facciamo il conto insieme: la valutazione è gratuita e con me chi vende non paga commissioni, quindi quella cifra non si riduce ulteriormente.