Dalla proposta al rogito: tutti i passaggi e i tempi reali

Arriva la proposta. È il momento più emozionante della vendita e anche quello in cui iniziano le domande: quando è vincolante? Quando arrivano i soldi? Cosa succede se l’acquirente non ottiene il mutuo? Ecco il percorso completo, nell’ordine in cui accade.

1. La proposta d’acquisto

L’acquirente formalizza per iscritto quanto offre e a quali condizioni, di solito accompagnando la proposta con un assegno a titolo di caparra. La proposta è irrevocabile per un periodo indicato (tipicamente due o tre settimane): in quel lasso di tempo l’acquirente non può ritirarla, mentre tu sei libero di accettarla o meno.

È qui che si tratta davvero: prezzo, tempi di consegna dell’immobile, eventuale condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo, cosa resta in casa e cosa no.

2. L’accettazione: il momento in cui tutto diventa vincolante

Quando firmi per accettazione e la comunicazione arriva all’acquirente, il contratto è concluso: entrambe le parti sono obbligate. L’assegno di caparra viene incassato e si iniziano a preparare i documenti per l’atto. Da questo momento la casa, di fatto, è venduta.

3. Il compromesso (contratto preliminare)

Non è sempre necessario: se i documenti sono in ordine e i tempi sono brevi, si può andare direttamente al rogito. Si fa quando serve fissare per iscritto un percorso più articolato — per esempio se l’acquirente deve completare l’istruttoria del mutuo, o se tu devi liberare l’immobile con calma.

Il preliminare va registrato e può essere trascritto nei registri immobiliari: la trascrizione, che si fa con atto notarile, protegge l’acquirente da eventi pregiudizievoli nel periodo di attesa. In questa fase si versa in genere un ulteriore acconto.

4. Il mutuo dell’acquirente

È la variabile che allunga di più i tempi. Fra domanda, perizia sull’immobile e delibera della banca passano in genere dalle quattro alle otto settimane, a volte di più. Per questo è utile capire fin dalla proposta a che punto è l’acquirente: ha già una delibera preliminare? Ha scelto la banca?

Un acquirente con la pratica avviata vale, in termini pratici, più di uno che offre qualche migliaio di euro in più ma parte da zero.

5. I preparativi del rogito

Nel frattempo si mette a posto tutto il resto: verifica di conformità catastale e urbanistica, APE, documenti condominiali con il saldo delle spese, e — se hai un mutuo — il conteggio estintivo della banca. Il notaio, scelto di norma da chi compra, effettua le visure ipotecarie e catastali e prepara l’atto.

6. Il rogito

Il giorno dell’atto si fa tutto contemporaneamente: firma, saldo del prezzo e consegna delle chiavi. Il pagamento avviene con assegni circolari o bonifico, e il notaio dà atto in rogito delle modalità. Se avevi un mutuo, una parte della provvista va direttamente alla banca per estinguerlo, e l’ipoteca viene poi cancellata con la procedura semplificata.

Prima di uscire di casa per l’ultima volta: letture dei contatori, disdetta o voltura delle utenze, comunicazione all’amministratore di condominio.

Quanto dura tutto, in pratica

Con documenti in ordine e acquirente che paga in contanti si può chiudere anche in quattro o sei settimane. Con il mutuo, la media realistica è due-tre mesi dalla proposta accettata, che possono diventare quattro se emergono pratiche edilizie da sistemare. È esattamente il motivo per cui insisto a raccogliere i documenti fin dall’inizio.

Ti accompagno io in ogni passaggio, dalla prima proposta alla firma dal notaio: stessa persona, dall’inizio alla fine. Se vuoi partire, la valutazione è gratuita.