Comprare la prima casa a Roma: la guida per partire con i piedi per terra

Seguo anche chi compra, e la differenza fra un acquisto sereno e uno pieno di ansia sta quasi sempre nella preparazione. Non nel fortunato colpo di fortuna sull’annuncio giusto: nel sapere, prima di iniziare a visitare, quanto si può spendere davvero e come funziona il percorso.

1. Il budget vero non è il prezzo della casa

Al prezzo vanno aggiunte voci che sorprendono chi è alla prima esperienza:

• imposte di trasferimento, ridotte se ricorrono i requisiti "prima casa";
• onorario del notaio, a carico dell’acquirente;
• costi del mutuo: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, eventuale assicurazione;
• lavori e arredo, che su una casa da sistemare sono la voce più sottovalutata;
• trasloco, allacci, primi mesi di spese condominiali.

La regola pratica: definisci quanto puoi spendere tutto compreso, poi torna indietro e fissa il prezzo massimo dell’immobile. Non il contrario.

2. Il mutuo, prima di innamorarsi di una casa

Le banche finanziano di norma fino all’80% del valore dell’immobile (esistono prodotti che arrivano più in alto, spesso assistiti da garanzie pubbliche o con condizioni diverse). La rata sostenibile viene valutata in genere entro un terzo del reddito netto del nucleo, considerando anche gli altri finanziamenti in corso.

Il consiglio più utile che posso darti: chiedi una delibera preliminare prima di iniziare a visitare. Ti dà un tetto certo e, quando farai una proposta, ti renderà un acquirente molto più credibile — che in una trattativa vale quanto qualche migliaio di euro in più.

3. Le agevolazioni prima casa

Se acquisti da privato con i requisiti "prima casa", l’imposta di registro si applica in misura ridotta e, con il meccanismo del prezzo-valore, viene calcolata sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo pattuito: è un risparmio significativo e va sempre richiesto in atto. Se acquisti da un’impresa costruttrice, invece, si applica l’IVA agevolata.

I requisiti principali riguardano la residenza nel Comune dell’immobile (da trasferire entro un termine dalla data del rogito) e il non possedere altri immobili acquistati con la stessa agevolazione. Le condizioni di dettaglio e i termini vanno verificati caso per caso con il notaio.

4. Le garanzie per i giovani e chi ha meno anticipo

Esiste un fondo di garanzia statale per la prima casa (gestito da Consap) che assiste una quota del mutuo, con condizioni di maggior favore per alcune categorie — under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali — entro determinati limiti di ISEE. È lo strumento che rende possibile l’acquisto a chi ha un anticipo ridotto.

Due avvertenze, dette con franchezza. La prima: le percentuali, i limiti e le scadenze cambiano quasi ogni anno con la legge di bilancio, quindi verifica sempre le condizioni in vigore al momento in cui compri. La seconda: capita ancora che chi acquista con questi strumenti venga scoraggiato, o si senta dire che il venditore preferirebbe un mutuo "classico". Non è un ostacolo tecnico, è pigrizia: una pratica seguita bene arriva al rogito come tutte le altre. Se ti trovi in questa situazione, parlane con me.

5. Il percorso, in breve

1. Visite e selezione, con un metodo — la checklist è in Visitare una casa;
2. proposta d’acquisto con caparra, condizionata se necessario all’ottenimento del mutuo;
3. accettazione: da qui il contratto è vincolante per entrambi;
4. istruttoria della banca, perizia e delibera: mettine in conto qualche settimana;
5. eventuale preliminare registrato e trascritto;
6. rogito: firma, saldo, chiavi. Il dettaglio è in Dalla proposta al rogito.

6. Le verifiche che nessuno deve saltare

Prima di firmare qualunque cosa vanno controllate la conformità catastale e urbanistica, l’esistenza di ipoteche o pignoramenti, la regolarità delle spese condominiali e i lavori straordinari già deliberati, oltre a chi ha la titolarità piena dell’immobile (attenzione ai casi di eredità e usufrutto). Il notaio fa le sue verifiche, ma arrivare informati evita di scoprire i problemi quando hai già versato la caparra.

Se stai cercando casa a Roma e vuoi una persona che ti dica anche quando non comprare, scrivimi: ti seguo dalla ricerca al rogito.