Quanto costa vendere casa: tutte le spese del venditore

Chi vende pensa quasi sempre a una sola cifra: il prezzo. Poi, avvicinandosi al rogito, scopre che fra quel prezzo e quello che resta in tasca ci sono alcune voci. Sono meno di quelle che gravano su chi compra, ma è giusto conoscerle tutte fin dall’inizio.

Le spese tecniche (quasi sempre modeste)

• APE — Attestato di Prestazione Energetica: obbligatorio, va richiesto a un tecnico abilitato. È un costo di poche centinaia di euro, che dipende da metratura e zona.
• Aggiornamenti catastali: se la planimetria non corrisponde allo stato reale della casa, serve una variazione fatta da un tecnico. Anche qui si parla in genere di poche centinaia di euro, salvo situazioni complesse.
• Regolarizzazioni edilizie: se emergono difformità urbanistiche, il conto dipende interamente dal caso. Scoprirle presto è ciò che le rende gestibili — ne parlo in Documenti per vendere casa.
• Documenti condominiali: alcuni amministratori chiedono un rimborso per la dichiarazione di regolarità dei pagamenti.

Il mutuo e la cancellazione dell’ipoteca

Se hai un mutuo in corso, lo estingui al rogito con il denaro dell’acquirente. Per i mutui sull’abitazione principale stipulati dopo l’entrata in vigore della normativa del 2007 non sono dovute penali di estinzione anticipata; sui mutui più vecchi si applicano penali ridotte in base agli accordi di settore. La cancellazione dell’ipoteca segue una procedura semplificata curata dalla banca, senza costi notarili per te. Dettagli in Vendere casa con il mutuo in corso.

Le imposte: quando si pagano davvero

La maggior parte delle imposte di trasferimento (registro, ipotecaria, catastale) e l’onorario del notaio sono a carico dell’acquirente. Il venditore ha un solo tema fiscale ricorrente: la plusvalenza.

Si tratta della differenza fra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ed è tassabile solo se rivendi entro cinque anni dall’acquisto. Non si applica se in quel periodo l’immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o di un tuo familiare, né agli immobili ricevuti per successione. In atto si può optare per un’imposta sostitutiva applicata dal notaio, invece di far confluire la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Se hai fatto lavori con incentivi edilizi, le regole hanno peculiarità che vanno verificate caso per caso: è il tipo di verifica che si fa con il commercialista prima di fissare l’atto.

La voce che pesa di più: la provvigione

Nel modello tradizionale è la spesa principale di chi vende: tipicamente fra il 2% e il 4% più IVA del prezzo. Su un appartamento romano di taglio medio sono migliaia di euro che escono dall’incasso al momento del rogito.

Sul percorso che propongo io questa voce non esiste: chi vende non paga commissioni, e il compenso dell’agente arriva dalla parte acquirente. Non paghi la valutazione, non paghi il servizio fotografico, non paghi la gestione delle visite né l’assistenza fino al notaio. Il meccanismo per intero è spiegato in Vendere casa senza commissioni.

Le spese che si dimenticano

• Saldo delle spese condominiali fino alla data del rogito, comprese le rate di lavori già deliberati;
• volture e disdette delle utenze, con eventuali conguagli;
• trasloco e svuoto, soprattutto per case di famiglia da liberare;
• piccole sistemazioni prima delle visite: sono le uniche spese che spesso si ripagano da sole, come racconto in Home staging low cost.

Il conto finale

Se togli la provvigione, per una vendita ordinaria e con documenti in ordine il costo reale del venditore si riduce a poche centinaia di euro di spese tecniche più i saldi di competenza. Tutto il resto del prezzo arriva a te.

Vuoi sapere che cifra netta avresti in mano per casa tua? Partiamo dalla valutazione gratuita: ti faccio il conto completo, voce per voce.